Dans le bâtiment, le smart est aujourd’hui incontournable. Pourtant, Ana Cunha-Cribellier, Directrice internationale Real Estate du groupe Deerns, considère que son potentiel et ses enjeux restent encore méconnus des futurs propriétaires et locataires. Il convient avant tout de bien appréhender les objectifs d’usages du bâtiment, qui vont orienter le choix concernant son infrastructure technique et logicielle. En répondant ainsi simultanément aux défis de la transition numérique et de la transition environnementale, les actifs immobiliers n’en seront que plus attractifs.

« Dans le domaine encore flou du bâtiment connecté, il faut apprendre à faire du ″smart″ intelligemment, affirme Ana Cunha-Cribellier, à penser à son utilisation future, aux services qu’il sera amené à proposer et à sa flexibilité, bien plus en amont qu’aujourd’hui. Le numérique ne doit pas représenter un objectif en soi, mais plutôt constituer le moyen d’amplifier le spectre d’usage des données, pour améliorer les performances de l’actif au service des occupants et des exploitants. Un bâtiment ″smart ready″ ne garantit pas en effet son ″smart use″. » Concrètement, une infrastructure digitale passe-partout ne suffit pas pour rendre le bâtiment intelligent. Les acteurs immobiliers doivent donc prévoir leur stratégie numérique en fonction de ses usages, avec des données disponibles et interopérables, afin de fournir des services réellement utiles aux occupants, d’apporter des réponses aux nouvelles obligations de reporting et d’anticiper les optimisations à venir.

« Qui ne s’évalue pas n’évolue pas »

Avant tout, le numérique permet de disposer de données fiables, pour agir positivement sur le bâtiment, tout en donnant la possibilité à ses systèmes et équipements d’interagir dans un objectif de communication et de performance : consommations d’énergie et d’eau, modes et taux d’occupation, qualité de l’air intérieur…, avec la volonté de réduire les coûts d’exploitation, de limiter les émissions de gaz à effet de serre, de suivre un parcours de décarbonation, d’accroître la flexibilité des espaces de travail et d’optimiser l’expérience, le bien-être et la satisfaction des occupants. Bref, de s’améliorer en continu ! « Qui ne s’évalue pas n’évolue pas, aime en effet à dire Ana Cunha-Cribellier. Le numérique permet d’offrir des services dans le bâtiment, en réponse aux nouveaux usages, et de communiquer pour mieux fonctionner. De cette manière, les immeubles gagnent en attractivité pour de futurs locataires et les nouveaux talents, tout en contribuant à l’amélioration des critères Environnementaux, Sociaux et Gouvernance (ESG) des entreprises. C’est d’ailleurs la compréhension de ce potentiel de la donnée qui amène davantage d’acteurs de l’immobilier à s’intéresser au BOS (Building Operating System), de manière à ce que l’infrastructure technique et logicielle aille plus loin, aujourd’hui et demain. »

Des degrés de maturité très variables dans le secteur

Mais si la tendance est donc désormais smart et si les maîtres d’ouvrage ont bien la volonté de miser sur le numérique, la connaissance de ses enjeux et bénéfices reste parcellaire. Les demandes des investisseurs sur des solutions connectées pour leur bâtiment sont encore souvent mal définies, ou faites tardivement, comme un lot de plus. « On voit dans le marché une grande diversité d’approches et degrés de maturité digitale, poursuit Ana Cunha-Cribellier. Certains n’en sont qu’à la phase d’initiation au Smart Building et de test sur un bâtiment spécifique, tandis que d’autres ont déjà atteint l’étape de systémisation, adoptant un modèle immobilier basé sur la donnée, qui intègre les technologies les plus avancées du bâtiment, comme des BOS ou des data lakes personnalisés, avec des objectifs de reporting et d’optimisation. »

La certification pour garantir la ″smartisation″ du bâtiment

Tout comme pour la performance environnementale il y a quelques années, les acteurs immobiliers cherchent désormais à certifier leurs opérations ″smart″, notamment pour aider les néophytes et ceux qui veulent se renforcer en termes de performances numériques. Ils disposent ainsi d’une démarche et d’une série de critères qui garantissent la ″smartisation″ de leur immeuble. Il s’agit évidemment aussi d’être en mesure d’attester sa conformité à un cadre de référence reconnu. Ana Cunha-Cribellier en est convaincue : « À l’heure du développement durable et des enjeux climatiques, les certifications apportent une réelle valeur ajoutée. Le numérique est ainsi au cœur des constructions et des rénovations les plus ambitieuses. » Pour la Directrice internationale Real Estate de Deerns, le cadre de référence R2S de la SBA peut de cette manière harmoniser les pratiques et guider les acteurs de l’immobilier pour s’y retrouver au milieu de la complexité technique des bâtiments connectés et pour concevoir un actif véritablement ″smart ready″.

Le numérique, fruit d’une réflexion globale

L’investisseur et le preneur s’assurent ainsi que l’immeuble a été bien conçu et bien construit, mais aussi qu’il dispose de toute l’infrastructure nécessaire au service des occupants pour aujourd’hui et dans le futur. « On ne doit pas considérer le numérique dans l’immobilier comme une addition de technologies, mais comme le fruit d’une réflexion globale en tenant compte de nouvelles obligations de performance et des nouveaux modes de travail au bénéfice des usagers, insiste-t-elle. À titre d’exemple, nous avons contribué à appliquer le cadre R2S dès la phase de conception d’un projet emblématique : la rénovation de l’immeuble Forum au cœur du centre d’affaires d’Amsterdam, désormais connu sous le nom de Edge Stadium. Lorsque cette opération a été conçue, elle a embarqué la filière, offrant ainsi une réelle perspective au déploiement de bâtiments ″smart ready″ avec l’opportunité de créer un nouveau modèle. ».

L’Edge Stadium, premier immeuble labellisé R2S deux étoiles hors France

Actuellement, le cadre de référence R2S est encore peu connu à l’international, même s’il est en plein essor. « R2S a tout le potentiel pour se déployer dans le monde, notamment pour permettre aux acteurs français de viser une harmonisation de leur labellisation smart et infrastructure associée au-delà des frontières, affirme Ana Cunha-Cribellier. Les niveaux de maturité du marché du bâtiment connecté varient effectivement d’un pays à l’autre. Dans cette perspective, nous accompagnons notre client Allianz Real Estate, pour qu’il applique la méthodologie R2S à la réhabilitation et l’agrandissement de son immeuble Forum/Stadium, qui devraient s’achever à la fin de 2022 dans le principal quartier d’affaires d’Amsterdam. Une attention particulière en conception a été portée sur le développement durable, l’innovation et le numérique, évidemment, permettant ainsi de combiner l’ambition digitale à la performance dans le temps du bâtiment. » Résultat : la version rénovée du bâtiment, rebaptisée Edge Stadium, ambitionne d’atteindre les certifications BREEAM Excellent et WELL Core & Shell Gold, mais aussi de réaliser au final 70 % d’économies d’énergie. Surtout, il sera le tout premier immeuble certifié R2S deux étoiles en hors de France. Et le premier aux Pays-Bas. « L’amorce et la promesse d’une internationalisation à venir pour le label de la SBA ! », prédit Ana Cunha-Cribellier.

Le cas particulier du BOS : pourquoi est-il essentiel selon Deerns ?

Parlons BOS (ou Building Operating System) : c’est un des sujets chauds actuels dans le domaine du Smart Building. Le BOS va permettre au bâtiment de disposer d’une plateforme où toute la donnée sera stockée et organisée. Le BOS rend ainsi possible la construction d’une base de données bâtimentaire centralisée, qui collecte et rend disponible toutes les informations issues des systèmes, capteurs, logiciels et réseaux du bâtiment pour un usage diversifié, mais avec un langage commun. Ainsi, au lieu d’être en silos et d’exploiter une série de plateformes numériques qui génèrent ou collectent de la donnée uniquement pour leurs seuls périmètres, le BOS va collecter les informations provenant de différents systèmes en un lieu unique, pour l’utilisation de cette donnée par n’importe quel dispositif ou plateforme du bâtiment, pour les usages d’aujourd’hui et de demain. Le BOS structure, catégorise et fiabilise ces données, pour leur permettre de naviguer et communiquer entre les systèmes et autres couches du bâtiment. Il optimise la qualité et l’usage de la data, facilite la mise en place et l’exploitation de services, et simplifie l’infrastructure en réduisant le nombre de dispositifs. C’est tout l’avantage du BOS, qu’il faut avoir pensé très en amont des projets, de manière à ce que l’infrastructure globale du bâtiment soit conçue en conformité avec les besoins des occupants et exploitants.
« Aujourd’hui déjà, nous accompagnons des acteurs très précurseurs, qui non seulement exploitent un BOS au niveau d’un bâtiment, indique Ana Cunha-Cribellier, mais qui, en plus, compilent et structurent les données provenant de BOS de différents actifs. L’objectif : avoir une visibilité et une possibilité d’action à l’échelle de tout leur patrimoine immobilier. »