L’ÉVOLUTION DU TRAVAIL – EPISODE 10
La crise sanitaire a révélé les faiblesses du modèle immobilier tertiaire tel qu’il est actuellement, peu flexible, pas assez adaptable pour répondre aisément aux mesures de distanciation physique exigée pour éradiquer l’épidémie de Covid-19. Comment, dans ces conditions, les entreprises peuvent-elles retenir leurs collaborateurs dans les immeubles de bureaux ? Jean-Marc Vauguier, fondateur et Président de la plateforme logicielle orientée services, Z#BRE, et Gwennaële Chabroullet, Directrice générale Adjointe de l’entreprise immobilière ARP-Astrance, penchent vers un basculement du tertiaire vers un nouveau modèle d’Immobilier As A Service.
Qu’est-ce que la crise sanitaire a changé dans l’immobilier tertiaire ?
Jean-Marc Vauguier |Avant la crise, les immeubles de bureaux étaient utilisés à 40 %. A la sortie du confinement, ils ne le seront probablement qu’à 20 % ou 30 % si l’on ne change pas de modèle. C’est une perte financière énorme pour les entreprises et les propriétaires. Au-delà des contraintes liées à la distanciation sociale et aux inquiétudes dans les transports en commun, les collaborateurs n’ont surtout pas recouvré le goût de retourner au bureau. Comment leur redonner l’envie ? Certainement en améliorant leur expérience utilisateur sur leur lieu de travail.
Gwennaële Chabroullet |Donner envie et donner confiance, apparaissent comme deux moteurs importants pour que la vie dans les bureaux retrouve un dynamisme positif. Sur le thème de la confiance, les collaborateurs peuvent s’interroger pour leur santé d’abord. Les règles de distanciation peuvent-elles être garanties ? Les procédures d’entretien et de nettoyage ont-ils été adaptés ? Confiance dans leur efficacité au bureau. Les conditions pour se concentrer sont-elles aussi bonnes que chez soi ? Les lieux d’échange, de créativité partagée, sources clés de performance de l’entreprise et du bien-être des collaborateurs sont-ils disponibles et comment ? Finalement une nouvelle question se pose : pourquoi et pour quoi venir au bureau ?
Les immeubles de bureaux sont-ils condamnés à disparaître au profit du travail à distance ?
GC |L’actualité transforme la façon d’utiliser les espaces de travail du fait de la nécessaire distanciation physique et aussi du fait du déploiement accéléré et généralisé du télétravail.
Il est tôt pour dire où se placera le curseur du télétravail en France. Nous observons une disparité importante dans les décisions prises par les entreprises sur ce sujet, du retour 100 % au bureau à la généralisation du télétravail. Plus que faire disparaitre le bureau, cette crise agira sans doute comme un accélérateur du questionnement du rôle et des missions des espaces physiques de travail dans l’accompagnement des nouveaux modes de management, et pour permettre d’augmenter la valeur croisée entre les outils immobiliers et digitaux de travail. Le bureau est un lieu de socialisation et de performance important et indispensable aux entreprises. Il convient de s’interroger sur ce qui peut créer pour les collaborateurs des meilleures conditions de rencontres et d’échanges dans les espaces de travail. Cela pourra passer par des réaménagements des espaces au-delà des règles sanitaires mises en place rapidement à la sortie du confinement, par l’organisation de nouveaux rites et par le déploiement de plateformes numériques, capables de répondre aux besoins professionnels, de performance des organisations et de lien social. L’immobilier doit s’orienter vers un modèle As A Service et le droit doit s’ajuster à ce changement.
J-MV |Jusqu’à présent, l’immobilier de bureaux fondait l’essentiel de sa valeur sur le foncier. Aujourd’hui, cela doit être adapté aux nouveaux usages. Le secteur doit se réinventer, devenir plus flexible, reconfigurable et adaptable aux besoins des utilisateurs. Dans cette perspective, il doit basculer vers un modèle de services, comme l’a aussi affirmé Gwennaële. Le déploiement de l’IoT (Internet des objets) et de l’Intelligence Artificielle au plus près des utilisateurs va y contribuer en permettant le développement de plateformes porteuses de services personnalisés, pour améliorer l’expérience de tous les acteurs de la chaîne : Directeur immobilier, Facility Manager, … jusqu’à l’occupant. Les technologies sont prêtes aujourd’hui. C’est le moment d’entrer dans une logique de services numériques pour créer de la valeur dans l’immobilier et de proposer des plateformes types ″Marketplace″, pour fournir une gamme élargie de services qui répondent en permanence à tous les besoins des utilisateurs. Soyons aussi attentifs aux modèles de plateformes de services (GAFAM ou BATX…) déjà en ″situation de force″ dans d’autres secteurs, qui ne manqueront de tenter d’aspirer une partie de la valeur des acteurs en place.
Quels aménagements les bureaux devront-ils réaliser pour retenir ses collaborateurs ?
GC |Au-delà de l’indispensable apport de services digitaux, les immeubles de bureaux devront apporter des espaces dans lesquels la culture de l’entreprise s’incarne et répondre aux nouvelles aspirations des salariés en matière de responsabilité sociétale. L’environnement de travail, matériel et immatériel, est un vecteur incontournable d’engagement, d’attachement à l’entreprise et de productivité des collaborateurs. Les entreprises ont donc tout intérêt à soigner la qualité de leurs locaux, à offrir des rituels managériaux de rencontres entre salariés, à prévoir un cadre où des activités culturelles et physiques peuvent être proposées … L’OMS définit depuis 1948 la santé comme « un état de complet bien-être physique, mental et social et ne consiste pas seulement en une absence de maladie ou d’infirmité ». La Commission Confort, Santé et Bien-être de la SBA, que je préside, travaille justement dans cette voie, afin que soit reconnu et développé le rôle du cadre bâti dans la santé et le bien être des occupants.
Les enjeux de la Commission Confort, Santé et Bien-être
